home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ TIME: Almanac 1993 / TIME Almanac 1993.iso / time / 070389 / 07038900.041 < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1992-09-23  |  4.0 KB  |  89 lines
  1.                                                                                 BUSINESS, Page 44Money Angles
  2.  
  3.  
  4. Happy Returns in Home Loans
  5.  
  6. By Andrew Tobias
  7.  
  8.  
  9.     A young investment banker I know went bankrupt not long ago.
  10. He had let his debts get the better of him and had gambled
  11. recklessly in the market. But he was of essentially good
  12. character and excellent financial prospects, so if only his
  13. creditors had borne with him until he got his bonus, everything
  14. would have been fine. "Sure, sure," said three of his
  15. creditors, who had heard it all before. They forced him into
  16. bankruptcy over $60,000. Six months later, he got a quarter of
  17. a million dollars bonus and paid off all his creditors except
  18. the three. When his rage at them subsides, he may pay them too.
  19. I hope so.
  20.  
  21.     Now he wants to buy a $300,000 house in Connecticut with
  22. $100,000 down. Have you tried getting a mortgage after going
  23. bankrupt? Never mind the circumstances or the size of your down
  24. payment; almost no bank will touch it.
  25.  
  26.     But that's where you or I might come in. You or I might look
  27. at this and say gee, bankruptcy or no, the $300,000 house
  28. supports a $200,000 first mortgage. You might not want to lend
  29. that kind of money -- if you have that kind of money -- at 11%
  30. for 30 years. But how about lending it at 14% for two years,
  31. backed by a first mortgage and the borrower's personal
  32. guarantee? With the borrower paying all closing costs? And
  33. perhaps with even a point or two thrown in for good measure?
  34.  
  35.     If you have a spare $50,000 or $500,000, that's a mortgage
  36. you might want to make. It matches the yield on all but the
  37. junkiest junk bonds and, if you're careful, entails a lot less
  38. risk. Such deals are widely available. There are borrowers who
  39. can offer good security but, for whatever reason, can't get a
  40. conventional loan, or can't get it as fast as they need it.
  41.  
  42.     To find them, start by contacting mortgage brokers in your
  43. area and letting them know you might be a source of funds. A
  44. second possibility: talk to local real estate agents and
  45. attorneys, who may frequently encounter buyers in search of
  46. mortgage money. A third: take an ad in the real estate section
  47. offering to buy existing mortgages, typically from home sellers
  48. who had to finance their buyers by taking back a mortgage.
  49.  
  50.     It's crucial to be represented by a knowledgeable attorney
  51. and get ample security -- or at least an interest rate
  52. commensurate with the risk. If it's a second mortgage, the
  53. going rate can be 16% or more, but it's all the more important
  54. to ascertain the true market value of the property and obtain
  55. other collateral. You must be certain that there's title, fire
  56. and flood insurance on the property and that your mortgage is
  57. recorded properly. And you should never assume that a property
  58. appraised at $300,000 today will yield anything near $300,000 in
  59. the event of foreclosure. The appraisal might have been high,
  60. selling costs will typically eat up at least 6% or 7% of the
  61. proceeds, the property could have deteriorated in the meantime,
  62. and the bottom could have fallen out of real estate prices.
  63.  
  64.     Still, for careful investors, here is a way to earn high
  65. interest on large chunks of cash, with some additional effort
  66. but little additional risk. Other points to note:
  67.  
  68.     When the loan matures, you may have the opportunity to renew
  69. it on similarly favorable terms. The borrower has an incentive
  70. to stick with you: by doing so, even at an above-market rate,
  71. he saves what may be thousands of dollars in a new set of
  72. processing fees, points and closing costs.
  73.  
  74.     The interest you earn is fully taxable.
  75.  
  76.     If you'd rather not deal with the borrower directly, your
  77. lawyer can serve as your trustee, disbursing the loan and
  78. collecting the monthly payments.
  79.  
  80.     If the borrower is a friend, he probably won't be one for
  81. long.
  82.  
  83.     You must always be prepared for the possibility you might
  84. one day have to foreclose on the property. Considering all the
  85. costs -- financial and emotional -- is it something you could
  86. do?
  87.  
  88.  
  89.